Le Pass-GRL obéit à un double objectif : abaisser les seuils d'accession au logement et interdire aux bailleurs de demander une caution. Il coûte moins cher qu'un produit classique contre les impayés.
Nombre de bailleurs rechignent à louer par peur des loyers impayés, un risque imparfaitement couvert par les assurances. Cette situation pénalise particulièrement les jeunes, qui ne disposent pas de garanties suffisantes, à moins de solliciter un parent qui accepte de se porter caution. Le Loca-Pass, lancé en 1999 par les pouvoirs publics et les partenaires sociaux gérant le 1 % logement, réunis dans l'UESL, n'a pas réussi à faire sauter ce verrou. D'abor parce que sa durée était limitée aux dix-huit premiers mois du bail. Ensuite, il n'offrait aucun recours au propriétaire contre le mauvais payeur. Surtout, il ne supprimait pas la caution. C'est pour remédier à tout cela que les mêmes partenaires ont imaginé un nouveau produit, le Pass-GRL, financé pour partie par l'État, via le Fonds de garantie des risques locatif. Ce sésame revu et corrigé s'appuie sur un contrat d'assurance. En cas d'impayé ou de dommage causé pendant l'occupation du logement, le bailleur est indemnisé par son assureur, qui, de son côté, obtient du fonds une compensation pour les indemnités versées.
DES GARANTIES ASSEZ LARGES
Pour les bailleurs, professionnels ou isolés, le Pass-GRL remplace avantageusement le Loca-Pass, au prix cependant d'une franchise de deux mois de loyers. Ainsi, ce contrat court du premier jour d'occupation jusqu'au départ du locataire. En prenant en compte, toutefois, un délai de carence de trois mois avant le premier versement. L'étendue des garanties est assez large : un loyer mensuel de 2.300 euros TTC, charges comprises et un plafond de 7.700 euros TTC pour les déprédations commises. Outre la prise en charge des frais de procédure (honoraires d'avocat et d'huissier, etc.), le Pass-GRL propose un suivi social du locataire impécunieux. Sans oublier un dernier atout, de nature fiscale, puisque les primes sont déductibles des revenus fonciers. Voire, si le bien relève du régime des logements conventionnés, sa souscription donne droit à un crédit d'impôt de 50%du montant total de cette prime.
UN CAHIER DES CHARGES STRICT
Et ce pour un coût moindre qu'une assurance classique : le montant de la prime est plafonné à 1,80 % du loyer annuel, charges comprises, contre près de 5 %. À condition de respecter le cahier des charges de l'UESL. Les bailleurs se privent ainsi du droit de demander une caution à leurs locataires. Qui eux-mêmes doivent être éligibles aux critères du Pass-GRL : leurs revenus ne doivent pas dépasser le triple du loyer pour un taux d'effort compris entre 13 % et 50 % maximum des ressources tirées d'un CDD, un CDI ou d'une retraite.
Cinq assureurs ont signé une convention avec l'UESL pour distribuer le Pass-GRL : la Caméic, MMA, Swisslife, Lloyd's et la Segap, et la Fnaim associée à la CGMA. Selon l'un de leurs dirigeants, il permettrait de remettre sur le marché près de 80.000 biens tous les ans.
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